林家茵:要告別劏房籠屋 先解開新界發展死結

2021-07-21
林家茵
地產代理
 
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港區國安法實施一年後,政府將工作焦點從回復「社會秩序」,慢慢回到實際層面。特首林鄭月娥拋出改善土地房屋問題五大方向後,國務院港澳辦主任夏寶龍亦指未來不會再有籠屋、劏房,年輕人將可告別「住房難」的問題。說易行難,要打破長期困局,必須破舊立新,綜觀本港現時提供到最多土地的方案,除明日大嶼及新界北發展外,就是漸受關注的「釋放2400公頃祖堂地」建議。問題是當局有否與時並進、敢於革新條例的決心,將這個多年來的新界「死結」解開。

有別於以往中央官員只籠統的談及本港住屋狀況,夏寶龍如斯具體的針對個別房屋狀況提出方向,改善房屋問題明顯已成政府及社會未來必須辦好的「實事」。但要告別劏房籠屋,最大問題仍是房屋供應不足,導致租金昂貴,讓合資格劏房戶透過編配上樓,同時令樓價平穩是理想的解決方法,這又牽涉如何加快增加土地供應的源頭問題。

5月中,政府用《收回土地條例》將3幅位於粉嶺及元朗的私人土地收回,發展資助房屋,當中就涉及多年來未能發展的祖堂地。這類土地是新界原居民祖先遺留下來、屬集體擁有的「阿公地」,很多村民早已不滿政府沒有設立合理機制處理祖堂地,認為如可以出售祖堂地予私人發展商,一早已可建成樓宇,總好過將土地「曬太陽」。

收地行動令社會更關注祖堂地對新界發展的影響,根據《新界條例》,每一個祖堂都由司理管理,而司理在民政專員同意下,有權出售祖堂地。多年來,雖非明文規定,現實情況是祖堂地必須獲百份百子孫同意才可出售,只要有個別宗族成員不贊成,民政專員都會拒絕同意有關祖堂地的出售,因此有鄉紳批評這是「少數人綁架咗大部分人嘅利益」。

問題是許多祖堂地宗族成員數以千計,要達至沒有一個宗族成員反對,十分困難,甚至可以說是不切實際。民政專員過去數年只就逾300個出售祖堂地的申請給予同意,並指祖堂的性質屬「私人機構」。有關說法其實相當吊詭:說是私產,祖堂地的使用權像其他農地一樣受政府規劃所限,但其轉讓權卻又比農地更受約制。

當今日農業式微、農田租金下滑,不少無法被轉賣的祖堂地變成一座座露天泊車場或貨櫃場,無疑是浪費土地。鄉議局主席劉業強已不止一次提倡修例,但政府一直愛理不理,最近他表示,正委託大律師研究修改《新界條例》,亦考慮提出私人草案,要求放寬出售祖堂地之門檻。

祖堂地包含宗族各「房」之權益,現時出售機制過於複雜和僵化,長期阻礙了棕地的發展,民政專員理應有職責處理當中涉及的爭議,因此劉業強認為,可研究用「房數比例」決定出售與否,「門檻下調到幾多,呢個有得傾,可以係九成、八成、七成半(同意)都得」。

「釋放祖堂地」近年關注度不斷提升,概因預計於2025年動工的明日大嶼計劃,全部完成後頂多也只可提供約1,700公頃填海土地,而新界北發展計劃則涉及約1,400公頃,比起約2,400公頃的祖堂地,面積仍差一大截。現時祖堂地零碎而分散,部分甚至在一些有潛力地段的中心位置,如成功發展,最大好處不單是一幅土地的釋放,而是一併釋放鄰近土地,透過合併發展,將整個區域的潛力一併開發出來,「死結」一解,效益自然遞增。

政府必須明白,要達至「告別劏房籠屋」目標,不是一個方案或因循舊路便可成功。政府要發展新界,當務之急是積極研究如何理順祖堂地的出售和發展,從速研各方判持份者都能接受的機制,應修例甚至立法的就果斷去做,以從速解決香港用地之需。明日大嶼之前,先從今日祖堂做起。

 

 

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