吳桐山:股價暴跌之下 房價回歸基本面

2021-09-21
吳桐山
學研社研究員、時事評論員
 
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內地和香港地產股20日股價均大跌,內地有恆大地產問題懸而未決,市場紛紛擔心資金鏈爆煲;香港則擔心政府出手要地產商讓利解決住屋困難。在這個大背景下,我們是時候反思一下,無論是內地還是香港,昔日靠炒樓致富的日子也許一去不復返了,未來的樓價將回歸供需的基本面。
最近內地多地相繼出台了政策,限制房企惡意降價,突然「惡意降價」一詞火了,對此,我個人理解為惡性價格競爭,指企業的某些降價行為常常會引起同行推出類似的更加激烈的應對策略,繼而導致企業間的反覆博弈,當產業內的競爭態勢超出企業自身的承受能力時,就是惡性價格競爭。
為甚麽媒體不用惡性價格競爭這個詞呢,因為好像不存在真正意義上的競爭,房市和阿里巴巴、騰訊燒錢搶佔市場不一樣,不存在甚麽太多的後續收入,虧錢搶市場毫無意義。就算房地產稅實施了,那也是交給政府,又不是開發商,而且在很長的一段時間裏,房地產都處在一個看似供不應求的狀態,房地產公司們的競爭主要處在拿地的能力上,而不是誰的房子更便宜。
到了今天情況好像突然出現了一些變化,一些房地產公司居然開始打算斷腰求生了,折扣力度確實有點驚人,但是這樣的降價的確不存在打壓同行的直接目的,主要是為了自救,所以說它的價格競爭就有點不貼切,但是現在房地產開發商大幅降價,又的確會造成類似惡性價格競爭的危害。所以媒體用了惡意降價這個詞也算是貼切。
那為甚麽過去房價漲,到現在的房企要做出斷腰求生的行為,很多人把房價的上漲歸罪給了房地產公司,這個其實是不公平的,比如說恒大2020年的凈利潤是6.2%, 同期騰訊的凈利潤是36%,所以你要是說恒大的房子貴,騰訊的遊戲皮膚相對來說比較便宜,那就不合適,但是又有人會覺得房地產只賺這麽一點,房子怎麽可能這麽貴?
影響價格最直接相關的因素就是:土地出讓金這些年的逐年增長,房價裡70%是土地出讓金等政府收取的稅費,這些土地出讓金在房地產中是會計入到「開發成本」中去的,這是房價不斷上漲的根本原因。
另一個相關因素就是需求,可以從三方面體現:
第一是人口的增加,從中國的出生人口數據可以看出,1986年到1991年這段時間,中國出現了嬰兒潮,每年的出生人口都超過了2000萬。2013年中國的死亡人口是972萬,也是這批人差不多進社會的時間,2000萬人進1000萬人出需求自然也就增長了。
第二則是農村人口向城市的轉移進一步增加了需求,城市最大的特點就是人口密度大,資源集中、物價高,城市人口的增加必然會進一步推高需求。2021年第7次人口普查顯示,相比於2010年農村人口減少了1億6000萬,而2010年到2020年,中國的總人口又增加了4000萬,所以真正的城市人口增加了2億多,全世界能有2億多人口的國家,一共也沒幾個。
第三就是投資需求的增加,俗稱的炒房客的「從中作梗」,當一部分人先富起來之後,在政府沒有徹底堵死房地產的投機性投資之前,投資需求一樣會推高對房地產的需求,所以中國人對房地產的需求是持續在增加的,即使到了今天這個需求還在增加,只是增長速度在降低,換句話說投資需求增加就必然對應房地產價格快速上漲。
但從國家最近出台的一些政策來看,相信未來一段時間房價最少趨於平穩,就在今年6月,內地宣布從7月開始將在安徽等地開放試點,由稅務部門征收土地出讓金,也就是說未來地方政府想通過賣地來賺錢,這件事情有可能會被堵死。再者說回供需關系,房屋現在的產能過剩,而現在人口卻逐年下降,市場經濟裏任何商品供大於求都會疲軟。加上現在國家嚴厲打擊對於房產類的投機炒作,早前國家主席習近平就說過「房子不是用來炒的」。
那未來還能買房嗎?如果是自住,任何時候只要有需要,財力允許的都可以買,如果是投資,想在房子上賺錢是不太可能的了,因為在建房這件事情上,早期大部分當地政府對房屋的供應量基本就沒有規劃,這就導致很多地區房屋空置率極高,空置率一高,租金也就不會高。
所以奉勸那些還想借着買房賺錢的人乘早打消這個念頭,要在房地產上賺錢的只有兩個可能,一個是銀行無限放水推高房價,或者就是房子價格便宜,租金夠高,這兩者現在在中國都不太可能發生,如果你非要做晚期的房東也行,算是為社會主義的發展添磚加瓦了。

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