施永青:本港樓市進入寒冬

2022-10-31
施永青
中原集團主席兼總裁
 
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施政報告之前,地產業界紛紛向政府進言,希望政府可以撤銷樓市辣招,以免樓市出現無序下跌,帶來金融風險,不過政府最終並沒有接受這項意見,令業界好不失望。

政府不接受這項建議,是因為對後市另有一套自己的看法,不如業界看得那麼悲觀。按財爺陳茂波的說法,今年樓價只回落了7.5%,無論是以下跌的速度還是跌幅都不算多;1997年樓價回落時,一年裏就跌了三成;因此,現時樓價只是輕微調整,政府並不過度擔心。

無疑,至今為止,樓市的跌速與跌幅都不算大;但這只是因為香港樓市在辣招的制約下,已幾乎沒有炒家與投資者。變成用家主導,用家買樓考慮多多,很難像炒家那樣當機立斷,所以樓市今次的回落才會相對溫和。不過,純由投資者與投機者組成的股市,反應就強烈得多。如果從最高點計,跌幅已超過五成,可見情況有多惡劣。

財爺似乎對經濟前景相對樂觀。他認為隨著疫情的放緩,經濟應可以改善。香港的失業率最近就從5.4%跌到3.9%。疫情在改善,這是社會共識;經濟會從低位反彈,社會亦沒有異議;問題是香港歷來扮演的角色,近來已受到一定的制約。看來已不易回復到原來的水平。香港地產的投資價值不可能不被削弱。

香港一向所扮演的角色,是在中國的外循環中,做中西方的聯繫人。現在西方決心制約中國的崛起,已在不同的範疇,把向中國的門關上,令香港想發揮自己的功能倍感困難。這對金融業與專業服務業的衝擊尤為嚴重,導致香港的經濟前景蒙上陰影。

這種陰影已令一些投資者從地產市場撤資,而流入的資金卻相對不多,於是令樓價下跌的趨勢漸趨明顯。財爺說樓價只跌了7.5%,這個數字應有點滯後;據我們前線的同事反映,二手樓價已從高位下跌超過10%,而且有進一步加速之勢。

上周中原的經紀人信心指數,已跌到32.69,遠低於牛熊分界的50,反映連傳統上傾向看好的經紀人也對後市失去寄望。經紀人的情緒其實來自他們接觸到的客戶,反映市場的情緒普遍悲觀。

房地產是一種投資成分重的商品;一旦跌勢形成,就有自我完成的傾向。價格下跌會阻嚇買家入市,而缺乏買家入市又會導致價格進一步下跌,形成負面的連鎖反應。偏偏在這個時候又碰着美聯儲局要加息壓通脹,樓宇按揭的利率由不到2%,估計會升到4%,供樓者的每月承擔將增加不少。一部分原先有條件置業的買家可能因而無法入市。

這個月,中原的佣金收入,比正常的月份少了超過一半。估計今年全年的樓市成交總量可能只有5萬宗,比去年的7.2萬宗少30%。這些情況與財爺之前的估計並不一樣,政府宜重新檢討撤辣的需要性。

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

文章原刊於《AM730》

 

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  • 估計今年首季樓市可望橫行整固,而當經濟有明顯起色,內地資金進一步重投本地樓市後,樓價料最快在第一季尾至第二季會重踏升軌。

    陳海潮  2023-01-06