韓成科:以大氣魄推大填海 突破香港拓地困局

2018-08-13
韓成科
香港文化協進智庫副總裁
 
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團結香港基金提出「強化東大嶼都會」計劃,建議在大嶼山東部海域填海,建設一個面積約2,200公頃的大型人工島,估計可容納70至110萬人口。《香港2030+》研究指出,香港長遠欠缺最少1,200公頃的土地,當中仍未考慮市民改善居住條件的需求。團結基金提出填海2,200公頃,如果能夠落實,基本上足以滿足香港長遠的土地需要,並且可以為產業發展提供用地。毫無疑問,這是一個具有前瞻性的大填海方案。

填海2,200公頃,相當於半個九龍半島的面積,表面上填海面積很大,但其實與鄰近城市相比規模只算普通。深圳過去10年填海造地超過5,000公頃,未來亦計劃再填海5,500公頃;新加坡過去10年填海面積亦超過2,000公頃,並計劃再填海近5,000公頃。香港在2001年至2015年填海造地面積只有690公頃,以往移山填海有了今日香港,但過去15年填海幾乎束之高閣,反而在市區中見針縫插針式覓地,或以高價推行舊區重建,結果根本解決不了香港的房屋問題,而政府覓地無力,也進一步強化市民對樓價愈升愈有,買樓愈遲愈貴的預期,導致今日的局面,其中一個原因就是因為放棄了填海。

現在要追回失去的時間,填海必須「追落後」,不能只聚焦在一些區域小打小鬧,更加需要有一個振奮人心的大填海方案,一方面為香港長遠提供大量可持續的土地供應,另一方面也可以通過大填海突破現時樓市困局。

填海可讓形勢大改變

政府拓地難的一個原因,是因為手上無地,也就缺乏了談判的籌碼和空間,因為就算政府推動舊屋邨重建,也需要土地安置受影響居民,就算政府打算收購農地或尋求與發展商合作,也會因為手上無地而處於下風。更不要說由於手上無地,導致發展商可以控制房屋供應,供地的節奏都操控在發展商手上。然而,只要啟動大填海計劃,形勢便可大幅改變,因為所有人都知道,若干年之後政府手上就會有大量平價土地,屆時將不需要再假外求,這樣發展商還可以待價而沽嗎?發展商必定會更加積極尋求與政府合作建屋,甚至「搶出貨」加快推樓,否則人工島填出來了,供應源源不絕,那些農地可能真的就要用來耕田了,這將令政府在拓地上重新佔據主導。

近年樓價飆升,市民不問價搶樓,根源是對於樓價只升不跌的預期,認為政府沒有能力解決土地問題。但試想如大填海啟動,若干年後大量土地就會應市,市民還需要趕上車嗎?就算有居住需要也可以先租住幾年,社會對樓價的預期將可得以扭轉,可起到穩定樓價的作用。因此,解決香港土地問題,最佳辦法莫如填海,而填海應該是大填海而非小打小鬧式填海。只要以大氣魄啟動大填海,那管是前期研究,都有助於解決當前樓市困局。

至於目前反對填海理據,主要有二:一是認為填海成本高昂,會耗盡庫房;二是擔心損害環境。無疑,填海涉及幾千億開支,確是天文數字,但這麼多年香港的填海從來沒有虧過本,將來單靠賣樓賣地收入相信已足以抵銷成本,更不要說對香港經濟的助益。

環保與造地需取得平衡

誠然,環保需要重視,但任何事都要講求平衡,不可能將單方面訴求無限放大。「強化東大嶼都會」計劃在選址上已經考慮自然保育及海洋生態的影響,並非位於中華白海豚和江豚的活躍區域,再加上現在的填海方式已較過去先進,對環境的影響屬於可接受範圍。如果這樣的填海都不能令環保團體滿意,全世界都不用填海了。看來,如何應對「環保霸權」,將是香港拓地的一大挑戰。

 

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