黃詠欣:「新居屋」與「白居二」

2019-12-18
黃詠欣
利嘉閣按揭代理董事總經理
 
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踏入12月「新居屋」及「白居二」相繼出爐,其實兩者在按揭批核方面大致相同,由於兩者均有政府作擔保,故此銀行在計算按揭申請時並無太大規範,對於貸款人收入等資料都較為寛鬆,亦不需通過壓力測試,但銀行都會查看貸款人的信貸報告,如貸款人有破產或債務重組的紀錄而未有解除令,銀行便不能承做按揭了。

不過要注意兩者仍然存在少計差異,首先銀行不需要為「新居屋」作估價,但「白居二」就需要作估價了,銀行在估價時必需要清楚該單位的補地價折扣率,假設放盤價為500萬(未補地價),當日以六折發售,現自由市場價估值為800萬,即補價為320萬,結果該單位估值為480(未補地價),故此「白居二」是有機會出現估價不足的情況,屆時可能借不足9成按揭了。

另外,「新居屋」由於是首次發售,故此最長貸款年期為25年﹔而「白居二」則要視乎樓齡去計算供款年期,一般來說如果居屋首次發售日期起計不超過19年最長貸款期為25年﹔首次發售日期起計超過是19年至24年內就需要減少按揭成數或減少供款期﹔超過24年最長貨款期可為25年,不過按揭成數最高只為6成,在申請按揭時貸款人要提供入息證明及做壓力測試,若不夠計亦不可加擔保人,若然以「白居二」資格購買公屋,以上所有樓齡要再扣減5年計算。

除此之外,雖然銀行對於「新居屋」與「白居二」的貸款人年齡相對較寛鬆,但對於一些極端高齡例子都會影響「白居二」的貸款年期,而每間銀行的做法均有不同﹕有銀行表示要作個別考慮,亦有銀行表示會用105減人齡來計算供款年期,不過都要視乎審批部取態。

最後,筆者建議「白居二」準買家必須要清楚心儀單位的補地價折扣率及其首次發售日期,在購買前可以請業主提供「首次轉讓契據」及「可供出售證明」來取得以上資料。

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    招國偉  2019-11-20