遊戲規則變?朱兆麟:樓價需有序回調 港府擴收入來源

2021-09-30
 
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有傳北京要求本地地產商投入資源解決房屋問題。消息令外界關注本地樓價會否一瀉如注。全國港澳研究會會員朱兆麟接受專訪時說,相信中央政府對香港全局有一個重新的考慮,希望減低樓市對香港整體發展的影響。至於樓價要「回」多少?朱兆麟說有一個指標可以參考。

朱兆麟強調現在是要「救火」,高樓價下,香港人迫在「納米樓」對社會發展都無好處。他指,中央過去一段時間強調要香港發展多元產業,希望減輕過去過份依賴土地稅收,若未來成功透過河套區及不同高新產業區發展計劃,令創科、航運及生物醫藥等發展起來,將可分散港府收入來源。

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要整治地產商? 應如何配合?

行政長官林鄭月娥回應傳聞時不置可否,只是說地產發展商一直都配合政府發展。而地產建設商會就說未聽聞中央會見地產商關注本港房屋問題,重申支持政府增加土地供應。

朱兆麟說「做生意的人好識隨機應變。」他指,「(地產商)怎樣配合?不外乎幾樣,過渡性房屋,如一些中轉房屋,你知一些地產商參與公營房屋建設,就違反過去房協與房委會的工作範疇。當然現在世代,好多事要變包括職能及架構上,這一刻暫時不會見到。」

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料政府不會常出「尚方寶劍」 否則「下下見血」

外界預期政府未來會多用土地收回條例,收回新界土地發展房屋。但朱兆麟卻認為政府這把「尚方寶劍」(土地收回條例),不能經常用,「寶刀一出鞘就見血!如果一用「尚方寶劍」,相信都只是一些大型項目。尤其是好多人正在談論的新界東北、新界西北,新界片區的發展。不論是洪水橋接駁去前海的鐵路附近位置,橫洲工業區或者近邊界位置。」

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不會「急插」 朱:香港樓市不只是本地市場

供應增加,樓價會否急跌?朱兆麟料機會不大,「如果我們看回資料數據,香港擁有兩套房的人超過五成。而擁有第一套房的人,7成已上已還清貸款,以一個海怡半島單位為例,如果買家多年前買入,已經升了不知多少倍。樓價回多回少,對他們來說都不是太大影響。」朱稱。

他仍相信買樓長遠可以保值,但靠炒樓來置富的方程式已一去不返。「香港人都好叻,當急跌去到一個位置的時候又會懂得平衡返,我個人不太擔心,香港失業率不高,這是事實。」他指,例如一些名錶等奢侈品價格仍高企,加上低息環境及分支家庭越來越多,都顯示剛性需求強勁。

朱兆麟說還有一個因素令樓市不會「大插」。他提醒,香港樓市已是全國性市場。「香港,他們(內地民眾)當作是超一線城市。但其他(國內)超一線的城市,已調節樓價,控制樓價。你想買多套都未必得。香港在他們的立場,不是想來炒貴,我今日多付3成稅。即使不是本地身分,再加上稅金。他的立場,我多付三成就可以買多套。基本上我可以買多好多套作為投資。」

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樓價需有序回調 要回幾多?

朱兆麟坦言,現在要處理的只是如何讓樓價有序回調,平衝買賣雙方的利益。

樓價要回幾多?朱兆麟說,可以過去市建局以7年樓齡樓價作參考標準。「我們嘗試假設由2022年減7年,大慨是15/16年的樓價。若樓價去到那裡,相對地你說是否低了好多?不是。但對比一些傳統屋苑,一些貼近20年樓齡的樓,可能已經跑贏了兩三倍。回跌倍多,是否業主無賺?其實都有。」

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對早一兩年「上車」市民是否不公平?

如何讓樓市有更多「上車盤」?朱指,「未來有無再有所謂『林鄭PLAN』,或不同置業按揭計劃,令人容易上車。你知道,過去前特首董建華主政時,我們曾有首置項目上車。當日做到這件事,真的有令到他買樓後,坐到今日,令他生活得以安穩好多。」

對於早一兩年,透過放寬按揭上限計劃「上車」的市民是否不公平?朱兆麟說置業者若是自住用途,已節省了租金及搬家開支。即使樓價出現短期波動,他認為都無需太擔心。

 

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