林家茵:續談公屋流轉問題 – 為何公屋落成量與入住人數不成正比?

2022-05-20
林家茵
地產代理
 
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房委會早前公布截至3月底的最新公屋輪候時間,顯示平均輪候時間已升至6.1年,是23年來新高,這反映已不是單單增加公屋供應便可解決問題,要加快上樓必須了解結構性問題,亦要多管齊下。數年前有智庫組織的研究指出,公屋單位數量與居住人口的增加不成正比,參考房委會數字,2006至2016年間,公屋單位由72萬伙增至79萬伙,但同期居住公屋的人口卻維持約213萬,可見公屋單位分配制度有缺失,導致單位空間未能善用。筆者於上篇文章「李家超要助公屋提前上樓還需解決富戶問題」,指出流轉度低的實況,引起不少網民迴響及討論,其實公屋制度漏洞豈止於此,富戶霸佔外還有寬敞户及體恤安置制度的問題,這三大問題當中又互有影響。

房委會根據租戶家庭成員人數,制訂了居住面積標準,並以此為編配合適公屋單位的依據。當租戶家庭成員因各種原因,例如遷出、離世、結婚、移民等原因而減少,餘下租戶家庭成員便會享有超過原定標準的居住面積,成為「寬敞戶」,有機會要遷往適合面積的公屋單位,尤其是享用面積大於一定標準較多的「優先處理寬敞戶」。但遷出過程動輒需一年以上,若只是「非優先處理寬敞戶」,當局認為無迫切調遷需要,更可以遙遙無期。由於公屋住戶所繳租金早已脫離市價,故寬敞戶本身並無誘因主動遷出並轉到較小單位,這有別於私樓業主般,要考慮居於單位的成本效益,以及居於較細單位可節省到的租金。

「寬敞户」標準較當初申請單位時的編配標準寬鬆,例如六人家庭獲編配54平方米單位,即使其後變為四人家庭,其單位面積因低於「四人家庭寬敞戶」定義的56平方米標準,故仍未屬於「寬敞户」。即使成為了寬敞戶,房委會基於前文提及的「優先」與否 (四人家庭而言,大於67平方米才需優先處理)、人道理由,不一定會要求其調遷到較細單位。筆者以前住公屋時認識的舊鄰居就因為未被視為「優先處理寬敞户」,即使其子女都先後結婚遷出,戶主夫婦數年後至今仍居於供四人居住的單位。房委會指出,公屋寬敞戶由2017年約6.3萬戶增加至去年約7.9萬戶,增幅約24.5%。這五年間,房委會平均每年處理約2,200宗「優先處理寬敞戶」個案,而新增優先處理個案每年約為2,100宗,可見情況有惡化趨勢。

體恤安置及分戶問題亦窒礙公屋資源有效分配。根據體恤安置條例,當局可為有個別困難,例如單親家庭及家庭暴力受害人,使其於三個月內獲派公屋。此舉本意良好,卻引起濫用問題。有濫用機制的個案中,女事主因丈夫入息超標,本不符申請公屋資格,但由於得知單親家庭可「特快上樓」,而與丈夫假離婚,成功透過社會福利署向房署申請「體恤安置」,與兒子以單親家庭名義獲派公屋後,再暗中安排前夫同住。


另一情況是有居於公屋夫婦離婚求分戶,想換多一個單位增加居住空間。目前房署通常將離婚夫婦的單位,撥予需照顧子女或認可住客較多的一方;若另一方仍符合入住公屋入息及資產要求,則另獲安排居於較細一人公屋單位,使一個家庭佔用的公屋單位由一個變兩個。又因為基於上述提及過的寬敞戶制度寬鬆問題,即使因分戶而家庭人數減少,只要非在優先處理寬敞戶之列,戶主未必會被要求遷往較細單位。雖然目前當局沒有備存公屋住戶因離婚而獲編配額外公屋單位的數據,但統計處的數據顯示,近年公屋戶中的離婚男女比率按年持續上升,難免令人質疑當中暗藏假離婚個案的增長。

之前提及過的富戶問題,許多時又與上述這些公屋分配問題有關。例如部份個案中的寬敞戶或分拆戶,日後入息增加成了富戶,仍可透過繳交額外租金而繼續享用公屋資源,亦有部份違例個案中,有住戶把資產轉到假離婚配偶名下,從而避過入息審查。由於公屋較私樓市場實在太有吸引力,因而製造了很大的誘因,讓不少市民為一個公屋單位,濫用機制甚至不惜採用違例手段以達到目的。據運房局2015年至2020年五個年度的數字顯示,由房委會收回的43,601個公屋單位,近半是戶主離世或戶主遷入院舍,當中有6033個單位因租戶違反租約而被要求遷出,這個數字相信只是鳳毛麟角,真正應遷出讓予有需要人士入住的單位數目,一定不止這麼少。現時房屋署雖然有透過前線人員定期家訪偵察租戶有否濫用,但畢竟人手有限,而且「道高一尺、魔高一丈」,當局要不斷與租戶鬥法,可說是疲於奔命。


公屋當然要加快興建,但同時要盡用現有公屋資源,最好的方向是從源頭入手,收緊現行公屋申請門檻、富戶定義;並修改現行法例,加重隱瞞資產等違例行為的罰則;並應收集及整理各項涉潛在濫用公屋單位的個案數據,包括住戶因離婚獲編配額外公屋單位數據,從而制訂針對性的抽查措施。至於長遠之道,則是協助港人「置業」,故應針對公屋戶,盡快重推「租置計劃」,為未來的公營房屋提供「可租可買」及「先租後買」的選擇,並推出資助公屋戶買私樓的「補貼置業計劃」;使公屋戶有適當階梯,先由公營房屋市場過渡到自置公屋、再過渡到自置私樓,使公營房屋資源能更有效分配。

 

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  • 若新一屆政府能落實施政措施,把《長策》後五年的公營房屋項目,提早幾年落成入伙,相信會有助於提早改善公屋輪候時間,不須再讓基層市民蹉跎歲月。

    招國偉  2022-05-13